公寓的法人机构,讲清楚: 你要打交道最久的那个对手方。

泰国法律下,公寓的法人机构是什么?

《公寓法》B.E. 2522 第33条规定,经正式登记的公寓法人机构具有法人地位,其宗旨是管理和维护共有财产,并有权按共有人(joint owners,即全体业主)的决议为实现该宗旨作出任何行为。它有管理人、委员会、一套章程、年度会议和经审计的账目。它是业主在整个持有期内要面对的对手方。

泰文是 nitibukkon akhan chut(นิติบุคคลอาคารชุด),英文文件里 juristic person、juristic office 和 condominium corporate 这几个说法混用,指的是同一个实体。

第33条那句话里有两处决定了后面的一切。这个实体在法律上是“人”,因此以自己的名义享有权利、承担义务,而不是通过开发商或某一位业主。并且它的宗旨是被界定和被限制的:它的存在是为了管理和维护共有财产,而第15条把共有财产分为十一类,包括土地、框架结构、共同使用的设备和机器、共用设施与服务、法人机构自己的办公室,以及公寓内部的安保和环境系统。

管理人是谁,由谁任命?

第35条规定设一名管理人,可以是自然人,也可以是法人;管理人为法人的,由该法人指定一名个人以管理人身份代其行事。第35条之一规定任职资格,最低年龄为二十五岁。第35条之三规定职位如何终止:死亡或法人资格终止、辞职、聘用合同期满、丧失资格,或经业主大会决议免职。

任命权在业主手上,不是永远留在开发商手上。第49条要求任命或免除管理人的决议,须获得不少于共有人全部表决权四分之一的票数。

第36条规定管理人的权限和义务,其中有一项值得记住,因为它是买家可以亲眼核实的:依第36条第(5)项,管理人要在每月结束后十五天内编制并在公告栏张贴月度收支账目,且该张贴至少连续保持十五天。第36条第(6)项另加一项义务:业主依第18条应付的费用逾期超过六个月的,管理人应起诉要求履行。

委员会是什么,哪些决定需要业主表决?

第37条规定委员会由不少于三名、不多于九名委员组成,由业主大会任命,每届任期两年。表决架构分布在四个条文里:第43条的法定人数、第44条的普通决议、第45条的计票方式,以及第48条那些更重的事项。

第38条规定委员会的职能:监督和管控法人机构的管理;在没有管理人、或管理人连续超过七天无法履行日常职务时,指定一名委员代行管理人职务;并且至少每六个月开会一次。委员可以连任,但除非找不到其他人选,连任不得超过两届;管理人应在决议作出后三十天内向主管机关登记委员的任命。

这些要在你拥有一套单位之前就读,而不是在一项你不同意的决议之后才读。它决定的是:一次你没有出席的会议,可以对这项资产做什么。

法人机构保存哪些外籍持有的记录,怎么拿到该楼的配额情况?

逐个单位登记谁持有什么的那本登记簿,就是该楼能够在任何时点说出自身外籍持有情况的依据。这个情况正是外籍配额函所报告的内容,所以值得拿的那个数字,是法人机构写下来的那个,不是口头说的那个。取得方式是在约定过户时间之前,书面向法人机构索取。

这本登记簿被衡量的规则是第19条之二,它把外国人持有的总量上限设为公寓全部单位面积合计的49%,即外籍配额(按可售面积计算的49%上限)。第19条之三把在登记时申报现有比例的义务放在转让人身上。这个比例决定你能不能以永久产权(freehold)登记在这套单位上。完整机制见 泰国外籍永久产权,讲清楚。

这里要紧的是顺序。登记簿是活的,该楼每登记一次过户它就变一次。关于外籍持有面积的说明,是“截至某一日期”的说明,所以有用的问题不是“还有没有配额”,而是“今天的情况是什么,还有什么正在办理中”。书面索取,并要求注明日期。

这份请求通常和另一份一起提。第29条规定,一套单位上的权利或法律行为要办登记,以该单位没有第18条费用所生的欠款为条件,凭法人机构出具的证明函为据,业主付清后,管理人应在收到请求后十五天内出具。两封函,一个办公室,一次预约。把过户设定为以卖方出具这两份文件为条件,并约定任何一份没有出具时定金可退。

法人机构收什么费用,维修基金用来做什么?

第40条规定业主为法人机构开展业务所支付的款项:法人机构的费用,由各单位业主预先支付;依章程或依业主大会决议开办任何事项时设立的基金;以及为执行业主大会决议、按大会规定条件支付的其他款项。其中第二项,就是英文文件里所说的维修基金(sinking fund)。

第18条规定谁欠什么。共有人按第14条在共有财产中的持有比例分担税费,并按同一比例、或按章程规定所享利益的份额,分担公共服务、共用设备与设施,以及共有财产维护和运营的费用。

第18条之一处理逾期付款。共有人未在规定期限内付款的,按章程规定,就未付金额按年利率不超过百分之十二加收滞纳金,不计复利。欠款达到六个月以上的,上限提高到年利率不超过百分之二十,章程还可以规定暂停公共服务或共有财产的使用,以及丧失在业主大会上的表决权。该滞纳金本身被视为第18条项下的费用,所以它也属于无欠费证明必须清偿干净的范围。

基金见底时,《公寓法》给的是既定机制,而不是临时发挥,而且是两个方向。收入一侧的路径是第40条:业主预付费用、按章程或决议开办事项时缴纳基金,以及按大会规定条件为执行决议缴纳的其他款项,所以补充或特别摊派都需要一项决议,而变更章程里的共同费用分摊比例属于第48条的清单,需要不少于全部表决权的一半。催收一侧,第36条第(6)项要求管理人在业主第18条费用逾期超过六个月时起诉,第18条之一适用上述滞纳金,第41条则给予法人机构就第18条费用所生债权的优先权,性质与《民商法典》第259条第(1)项和第273条第(1)项所定相同,并规定管理人已按规定向主管机关提交债权说明的,后者优先于抵押权。

这对买家意味着一项实际的检验,而不是对任何人的评价。把基金余额放在楼龄和第15条清单上的设备旁边一起读:电梯、水泵、给排水系统、消防和空调设备。相对于即将到来的更换需求偏薄的基金不是丑闻,它是一项未来的决议,而一项未来的决议,就是一张写着你那套单位比例的未来账单。

每平方米的月度费用在真实市场里是多少:泰国公寓公共服务费(英文)。基金在整个持有期内怎么变化:维修基金(英文)。

出价之前,该读哪些账目,该问哪几个问题?

可读的比多数买家以为的要多,因为《公寓法》要求它们存在,并保存在共有人和主管官员可以查阅的地方。四份文件,六个问题,一次到访就问得完。

出价之前该问的六个问题,全都可以从《公寓法》要求存在的文件里得到答案:

1. 今天的外籍持有比例是多少?要书面的,要有日期。这个数字是对照第19条之二的上限来衡量的,它决定你的名字能不能写到产权文书上。
2. 这套单位截至今天欠多少?第29条的证明函是过户的关口。早点知道这个数字,就能把一个意外变成合同里的一行字。
3. 能看最近一份经审计的资产负债表和年度报告吗?第38条之一和第38条之二要求两者都有,第38条之三要求它们保存在办公室供查阅,保存十年。
4. 基金现在余额多少,花在了哪里?这笔钱是第40条第(2)项的钱。它的余额对照设备的使用年限,是这栋楼里最有用的一个数字。
5. 每平方米的月费是多少,上一次调整是什么时候?变更章程里的费用分摊比例属于第48条事项,调整需要开会,所以会有记录。
6. 能读一下章程吗?第32条规定了章程包含什么。它管的是宠物、出租、装修,以及第18条之一允许的欠费停用规则。

六个都问完,你对这栋楼的了解,会超过任何一条关于它的房源信息所能告诉你的。这些问题没有一个是对立的,也没有一个在暗示任何人什么。它们都是在索取《公寓法》要求这个办公室制作并保存的文件,而一个把这些保存得好的办公室,正是你希望在自己那套单位背后看到的。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或投资建议。规定会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

题图：CEphoto, Uwe Aranas，CC BY-SA 4.0，来自 Wikimedia Commons。全部图片来源见图片版权说明（英文）。