地契(Chanote),讲清楚: 泰国唯一证明所有权的土地文件。

泰国的地契(Chanote)是什么?

地契,正式名称 Nor Sor 4 Jor,是泰国土地厅(Land Department)签发的最高一级土地文件。它证明对一块经精确测量的地块的完整所有权,该地块按全国测量网格制图,并在实地以编号界桩标出,正面带红色迦楼罗(Garuda)徽记。它是泰国唯一一种证明所有权、而不是证明占有权的土地文件。

地契位于《土地法典》下一整套文件阶梯的顶端。它下面的每一种,记录的都是强度不等的占有主张,制图的精度也不同。这不是技术细节,这就是全部问题所在。

地契项下的土地可以出售、抵押、出租、继承,也可以登记用益权、地上权和地役权,不必受制于较低等级文件附带的程序条件。边界经过测量,并在实地有标记。

原件有两份。业主持有一份,签发的土地厅办事处持有副本正本,而确认这两份完全一致,是泰国买房过程中价值最高的一个小时。“地契”这个词在房源信息里被用得很松,任何看起来正式、盖着章的纸都可能被这么叫。别再读标题,去读纸面上印着的文件类别。

地契和 Nor Sor 3 Gor 有什么区别?

地契(Nor Sor 4 Jor)证明对一块按全国网格测量、实地设有界桩的地块的所有权。Nor Sor 3 Gor 证明的是对一块由航测制图并与总图交叉比对、但没有实地界桩的地块的已确认占有权。权利同样可以登记在 Nor Sor 3 Gor 上,它也可以买卖、出租、抵押,但它是较低一级的文件,边界精度较差。

Nor Sor 3 Gor 的交易按常规登记。Nor Sor 3 的交易则要先经过三十天的公告,张贴在土地厅办事处、区公所和该地块上,让相竞的主张在登记之前提出来。这道公告之所以存在,是因为它的边界从未经测量固定下来。

再往下,文件在通常意义上已经无法交易。Sor Kor 1 是占有申报,自1972年起不再签发,虽然存在升级路径,但那是一个独立的法律程序,不是买卖中的一个步骤。

按要紧程度排下来的阶梯:

• 地契(Chanote,Nor Sor 4 Jor),红色迦楼罗。完整所有权,按全国网格测量,设有编号混凝土界桩。全部权利按常规可登记。
• Nor Sor 3 Gor,绿色迦楼罗。已确认占有权,由航测对照总图制图。买卖、租赁和抵押按常规登记,没有公告期。
• Nor Sor 3,黑色迦楼罗。已确认占有权,没有固定的地块界点。转让前需三十天公告,以便提出异议。
• Sor Kor 1。占有申报,不是所有权文件。自1972年起不再签发,买卖、租赁和抵押无法按常规方式登记在其上。
• 地方土地使用与税务记录,例如 Por Bor Tor 5。属于行政记录,不是产权文件。
• Or Chor 2。公寓单位的产权文书,也是这里唯一一类外国买家通常可以直接持有的文件。

文件类别为什么决定一个外国人该不该继续谈?因为外国人在泰国的法律地位,完全取决于什么能够登记,而文件类别决定什么能够登记。外国公寓买家需要一份可登记的单位产权。取得长期租赁权(leasehold)、用益权或地上权的外国当事人,需要一份能承载该项登记的文件。底层文件承载不了这项登记,那么摆在你面前的就是一个私下的承诺,不是一项登记的权利。

这里就是宣传册和算术分道扬镳的地方。一条房源信息可以用四个形容词描述一块海景地,却从头到尾不提文件类别,因为类别是操作者第一个要问的东西,也是营销材料最后才会主动给的东西。第一次对话里文件类别没有被写下来,我就不给这套房产定价,因为没有可以定价的东西。

公寓单位有地契吗?

并不完全是。已登记的公寓单位,凭的是单位产权文书,表格 Or Chor 2,依《公寓法》签发,由土地厅管理。买家和中介习惯把它也叫作地契,因为作用相同,但文件不同:它描述的是一个单位加上共有财产的相应份额,不是一块土地。

单位产权文书记载的内容包括:楼所在土地的位置和面积,单位本身的位置、平面和尺寸,该单位所附共有财产的比例,以及登记业主的姓名。公寓首次登记时它以开发商名义签发,之后每一次登记过户,由土地厅加以变更。

楼下的土地不属于你个人。它是全体共有人共同持有的共有财产,而你在其中的权益,就是印在你单位产权文书上的那个比例。这个比例不是装饰。它决定你在法人机构(juristic person)里的表决权重,也决定你在公共区域费用和特别摊派中的份额。

也正是这一类文件,才让泰国对外国资金而言是可行的。外国买家一般不能持有土地所有权,但可以以本人名义直接持有一套已登记的公寓单位,前提是该单位在外籍配额之内,并且资金是以正确的方式到账的。

土地厅拿这份地契做什么?

土地厅签发地契,持有副本正本,并且是唯一可以在其上登记变更的机构。在泰国,所有权是在土地厅办事处把变更记载到地契上的那一刻转移的,不是在合同签字时,也不是在钱到账时。抵押、租赁、用益权、地上权和地役权,同样是通过在这同一份文件上登记才产生法律效力。

这就是登记主义,也是外国买家能带进泰国交易里最有用的一个观念。一份签好的买卖合同,在双方之间产生合同义务,它不移转所有权。定金不移转,和开发商售楼处握手也不移转。移转所有权的,是在地契背面书写的那位土地厅官员。

这也意味着地契是唯一的事实来源。抵押没有登记在地契上,它就不是那种能约束买受人的抵押。租赁登记在地契上,它就在买卖之后继续存在,并且约束你。

过户在对该房产有管辖权的土地厅办事处一次预约里完成。登记费和过户税是按土地厅的评估价计算的,不是按你谈下来的价格,而且泰国在某些时期实行过临时的减征税率,所以请确认在你实际过户当日适用的税率。哪一方付哪一笔可以谈;在官员登记过户之前必须付清,这一点不能谈。

地契怎么读:正面和背面

正面读身份,背面读历史。正面有迦楼罗徽记、地契编号、府、县和乡、土地编号与测量页号、带角点坐标的地块图、以莱(rai)、颜(ngan)、平方哇(talang wah)表示的面积,以及登记业主的姓名。背面是这处房产此后发生的一切的登记簿。

你自己读不了泰文,也不必假装能读。你能做的,是清楚地知道自己在请律师念出哪几项,并且在其中某一项被跳过时察觉得到。

正面,逐项来:

• 迦楼罗徽记及其颜色。一个字都还没读,它就告诉了你文件类别。
• 地契编号,连同府、县(amphoe)和乡(tambon)。这四项加在一起,才向土地厅标识出这块地。单有一个地契编号,什么也标识不了。
• 土地编号、测量页号和图幅编号,它们把这块地定位在全国测量体系之内。
• 地块图:地块形状、与相邻地块的关系,以及各角点的坐标。
• 面积,以莱、颜、平方哇表示。1莱等于4颜、400平方哇,即1,600平方米。写成 1-2-32 的意思是1莱2颜32平方哇。
• 以泰文书写的登记业主姓名,必须与卖方的身份证件完全一致。不是大致一致,是完全一致。另外留意签发日期,以及任何显示该地契曾补发的注记。
• 在公寓单位产权文书上,还另有:项目、楼栋、楼层、单位号、单位面积,以及共有财产的持有比例。

背面是权利负担与转让登记簿。它按时间顺序列出影响该房产的每一项登记事项,每一项都由土地厅官员盖章签署:所有权转让、抵押、已登记的租赁、用益权、地上权、地役权、查封,以及官方注记。正面告诉你这处房产是什么,背面告诉你它上面附着了什么、都由谁持有过。

这一页决定成败,也正是用聊天软件发地契时没人会拍的那一页。卖方发来一张干干净净的正面照片,再没有别的,那基本上什么都没告诉你。

未涂销的抵押是最常见的一项,只要处理得当,也是最不需要紧张的一项。已登记的抵押必须在抵押权人参与下在土地厅办理涂销,实务上这项涂销会安排在与你过户同一次预约里完成。你绝对不该做的,是先把尾款汇出去,再指望有人事后去弄好。

已登记的租赁是会改变这项资产的一条,因为妥善登记的长期租赁随房产一起转移。买下一块带有已登记租赁的地,买到的是一个出租人的位置,不是一项空置的资产。查封、禁制令或与法院有关的注记会让一切停下来,短期内多次快速转让且没有明显商业逻辑的记录也一样。两者本身都不能证明什么。两者都是在投入资金之前把调查范围扩大的理由。

汇钱之前,怎么核验一份地契是真的、没有负担?

你核验的对象是土地厅持有的那份副本正本,不是卖方给你的那份复印件。在对该房产有管辖权的土地厅办事处做产权查询,会调出官方卷宗:副本地契、登记历史、当前的权利负担和任何查封。复印件、照片或 PDF 本身什么也证明不了,网上的地块查询也一样。

被改动过的复印件是存在的。这在房产诈骗里是全球现象,不是泰国现象,而各地的防守方式是同一种:去持有另一份正本的登记机关,当面比对。泰国的制度让这件事很直接,因为另一份正本在制度设计上就存在,持有它的办事处也是一个已知的地址。

核验的顺序:

1. 取得地契编号,连同府、县、乡。卖方不肯提供这几项的房源,不要往下推进。
2. 在土地厅的地图查询 landsmaps.dol.go.th 上比对地块形状。这只是对形状和位置的常识性核对。它不显示所有权,土地厅也说明它属于基础信息,不是法律证据。
3. 委托一位由你自己聘请并付费的泰国律师,到土地厅当面做产权查询。不是中介的律师,不是开发商的律师,是你的律师。
4. 把业主那份与土地厅的副本正本逐页比对,正面和背面都要比,包括背面的每一条注记。
5. 确认每一项已登记的权利负担在你过户预约之前或当场涂销,或者是你在价格已相应调整的前提下明知并接受的。
6. 确认登记业主姓名与卖方身份证件完全一致,并在土地厅核验任何授权委托书。
7. 如果是公寓,另取过户时与地契并排使用的外籍配额函,以及随地契一同提交的无欠费证明,并把共有财产比例与销售材料核对。
8. 在过户日前不久重新查一次。六周前的查询是历史,不是尽职调查。

这是一种模式,不是一笔交易。在四座城市合计33,030条泰国房源的分析里,产权检查是在算术还不值得开始之前,就把房源筛掉的那一步。不是价格,不是楼盘,是那张纸。

模式每次都一样。英文的营销文案写着 freehold。文件类别以泰文印在纸面上,而对话里没有一个人读过它。买家收到一张正面的照片,觉得看上去够正式,于是再没有要过背面或土地厅卷宗。等到有人去查的时候,定金已经付了。

我自己在清迈那套82平方米、215万泰铢的单位上,走的是最无聊的那一套流程:先看正面,再逐条看背面,然后调土地厅卷宗,把业主那份与办事处的副本正本比对,并请一位泰国律师把泰文逐句念出来。那一次比对就是整件事的意义所在,也是多数外国买家跳过的那一步。

地契怎么和49%的外籍配额、外汇交易表单(FET)连在一起?

在外籍永久产权(freehold)公寓登记这件事上,三份文件必须彼此吻合,土地厅才会把你的名字写到产权文书上:单位产权文书本身;法人机构出具的、确认该单位在可供外国业主持有的49%已登记可售面积之内的函;以及证明购房款以外币从境外到账的外汇交易表单(FET)或银行入账通知书。三者缺一,登记就办不成。

框架由《公寓法》确定。第19条之二把一栋已登记公寓中外国人持有的总面积上限,设为全部可售面积的49%,也就是外籍配额(按可售面积计算的49%上限)。第19条之三要求主管官员在把过户登记给外国买家之前,审查证明材料并确认配额情况。地契是这次审查的终点,不是起点。

姓名一致这条链,是外国买家给自己制造延误的地方。汇入款项上的汇款人姓名、FET 或入账通知书上的姓名、柜台上护照的姓名,以及将要写到单位产权文书上的姓名,必须是同一个人,拼写也必须相同。从配偶账户、公司账户汇出,或者用了昵称,都会切断这条链,而补救很慢。

资金到账这条线做对了,地契登记就是一件行政事务。做错了,你手上有的是一份合同,不是一套房子。配额的算法:泰国外籍永久产权,讲清楚。文件本身:外汇交易表单(FET)指南。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或投资建议。规定会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

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