你要买的那座城市,每一个房源。 值得买的那五套。

定制投资报告是什么?

按你指定的城市做的一次完整研究,交付两个文件:一份PDF报告和一份Excel工作簿。范围是你指定的城市和预算之内公开在售的每一个房源。价格499美元(USD 499),5天交付。

工作簿是底层。你指定的城市和预算之内,每一个在售房源都占一行,每行列出价格、成本、租金和据此算出的扣除成本后的净收益率(net yield),以及一条可以点开的房源原始链接。这些行你平时看不到,因为没有人把它们放进同一张表。

报告是结论。它把工作簿里的内容整理成一份PDF:每个片区的横向比较,按净收益率排的前十,按增值潜力排的前十,以及同时通过这两道筛选的那五套,一套一张卡片,每项数字都摊开。

英文原页有整份报告的逐页示例,用的是一份已交付的普吉报告,客户、楼盘和片区名称都已替换:报告逐页示例(英文)。

报告用什么语言交付?

英文。研究过程、PDF报告和Excel工作簿都是英文的,免费通话也用英文进行。这一点请在委托之前就算进去。需要中文交付物的买家,请在通话里先提出来,不要等到付款之后。

这件事写在这里,是因为它不该等到付款之后才知道。这份产品的工作语言是英文:我用英文做研究,PDF报告和Excel工作簿以英文交付,免费通话也用英文进行。

数据本身不受影响。工作簿里的价格、面积、租金和房源链接,以及报告里的排序,都是数字和链接。受影响的是文字部分:研究方法、片区点评,以及那份尽职调查清单,都是英文写的。

所以,如果你需要中文版的报告,或者需要有人用中文把结论讲一遍,请在免费通话(30分钟)里先提出来,时间点在委托之前、在付款之前。能不能满足、怎么安排,在通话里当场讲清楚,比付完款再讲要好。

两个文件里具体有什么?

PDF报告分八个部分:范围与方法、片区总览、按净收益率排的前十、按增值潜力排的前十、同时通过两道筛选的那五套、全城楼盘扫描、怎么用这份报告(附六步尽职调查清单),以及范围与局限。工作簿是你指定的城市和预算之内每一个房源的逐行数据。

1. 范围与方法。收集了什么,净收益率怎么算,租金怎么核验。
2. 片区总览。每个片区放在一起比:合格房源数量、净收益率中位数、价格、面积、增长。
3. 按净收益率排的前十。排的是扣除成本之后的租金收入,不是宣传册上那个数。
4. 按增值潜力排的前十。换一个口径,按五年增长排。
5. 同时通过两道筛选的那五套。一套一张卡片,每项数字都摊开。
6. 全城楼盘扫描。整座城市里表现最好的楼盘,逐个打分。
7. 怎么用这份报告。附一份六步尽职调查清单。
8. 范围与局限。这份报告不是什么,直说。

工作簿:你指定的城市和预算之内的每一个在售房源,一行一个,列出价格、成本、租金、算出来的净收益率,以及一条可以点开的房源原始链接。

哪些城市可以做?

任何房源信息公开的城市。已经交付过的有曼谷、普吉和清迈。买家现在也在问日本、德国和欧洲,所以在那些地方承接报告之前,我先把17个市场的产权与税务研究发出来。没做过的城市,先约一次免费通话,我确认数据够不够,你再花钱。

约束条件是数据,不是地理。有公开在售信息就能跑这套分析,没有就不能,跟哪个国家、哪个区域没有关系。

工作簿的体量跟着城市走:曼谷那一份交付了12,097行,普吉7,080行。

所以顺序是这样的:先约免费通话(30分钟),把城市定下来,由我确认那座城市的公开数据足够支撑这份报告,然后你再委托。确认之前不用付钱。

已经发布的市场研究:研究文章库(英文)。

付款之后会发生什么?

四步,五天。你发一份简短的需求说明,写清城市、预算和这套房子的用途。我在24小时内回复。研究当周开始,对的是那一周还挂着的房源,不是一个存好的数据库。两个文件5天内交到你手上。

1. 你发一份简短的需求说明。城市、预算,以及这套房子买来做什么。
2. 我在24小时内回复。如果这份需求没有真实数据可以支撑,回复里就直说,并且在研究开始之前把钱退给你。
3. 研究当周开始。对的是那一周还挂着的房源,不是一个存好的数据库。
4. 两个文件5天内交到你手上。PDF和工作簿,由我本人直接发给你。

退款的规则说在前面:研究开始之前全额退;研究开始之后,按已交付的部分按比例退。这也是为什么第二步排在第三步之前。

需求说明和委托入口都在英文原页上:定制投资报告(英文)。

为什么不自己做?

你可以自己做。代价是这样的:单是曼谷,就要处理四个平台上的44,252条在售记录,整理成一张12,097行的工作簿,再拿五个独立来源的50,777条租赁记录去交叉核对租金。那是好几个星期的工作量。499美元买的,是其中一周。

核对的规则是定死的,不看感觉:两个来源的租金差超过15%时,取低的那个。短租房源在建表之前就先剔掉。

外籍配额(按可售面积计算的49%上限)能查的地方都查了;查不到的,报告会告诉你哪几栋楼还需要你自己打电话去问法人机构(juristic person)。

最后,每一个通过筛选的房源,在文件发出之前都会再对一次当时还在线的原始房源信息。

两套房子是我自己掏钱买下并持有的(清迈的 Galae Thong、Hang Dong 的 Rajapruek),三份客户报告已经交付(曼谷、清迈、普吉)。案例:Galae Thong(英文)、Rajapruek(英文)。完整的方法说明:研究方法(英文)。

这份报告做不到什么?

它不是中介服务,也不是投资建议。我不是任何司法辖区的持牌房地产经纪或代理,不代表买方或卖方,不做介绍,不拿佣金。报告里的房源链接是给你自己去核对用的公开出处,不是介绍。

报告里的收益率数字都是基于历史研究数据的估算,不是对未来结果的承诺。国际房地产投资存在本金部分或全部损失的风险,还有汇率、政策变动和流动性方面的风险。报告最后一部分把这些同样写清楚。

语言这一条再说一遍:研究过程、PDF报告和Excel工作簿都以英文交付,免费通话也用英文进行。需要中文交付物的话,请在委托之前、在通话里提出来。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或投资建议。规定与市场会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

题图：kallerna，CC BY-SA 4.0，来自 Wikimedia Commons。全部图片来源见图片版权说明（英文）。