中国买家与泰国的公寓市场: 配额、FET,以及决定成败的几项核查。

在一栋泰国公寓楼里,外国买家能持有什么?

一套单位,登记的永久产权,写本人的名字。《公寓法》B.E. 2522 第19条列出了可以持有公寓单位所有权的五类外国人和外国法人。产权文书就是泰国业主拿到的那种地契(Chanote,泰文:โฉนด)。

没有单独的“外国人产权文书”。不同的是该楼外籍持有登记簿上的那一条记录,外籍配额(按可售面积计算的49%上限)就是按它来衡量的。公寓之外的土地是另一个问题,适用另一套制度。

更直白的版本:泰国外籍永久产权,讲清楚。

外国业主总共能持有一栋楼的多少?

不超过该栋公寓全部单位面积的49%。上限写在第19条之二,以该公寓依第6条申请登记时的面积为准计算。它是楼面面积的百分比,不是门的数量。

由此有两个后果,都是实务上的,不是法律上的。

• 面积决定消耗。一栋可售面积5,000平方米的楼,外籍一侧有2,450平方米。一套120平方米的单位吃掉将近2.5个百分点;一套49平方米的单位不到1个百分点。
• 按栋算,不按项目算。同一个双塔项目,一塔可能已经到上限,另一塔还有余量。就这件事而言,它们是两栋楼。

把算术走一遍:外籍配额函,讲清楚(英文)。

在泰国的外籍公寓过户里,中国买家占多大比例?

按国籍算是最大的一份。REIC 记录,2026年第一季度过户给中国公民的单位为906套,当季过户给外国人的总数为3,241套,约占28%;并报告中国公民在上半年按套数和按金额都是最大的一组。

REIC 公布、《民族报》报道的季度数字:

表里没写的两件事。906套比去年同期少38.8%,而同期外籍过户整体下降17.3%。第二季度,REIC 给出的中国买家平均过户金额为380万泰铢,平均面积38.2平方米。这个比例是一个全国统计上的事实,不是对任何一栋楼的预测。

买家的国籍会改变49%的配额吗?

不会。登记簿统计的是外国业主持有的楼面面积,不管他们是谁。国籍、签证状态、居住国都不会改变这个数字。在一栋热门楼里吃掉上限的,是各种来源的外籍持有面积,其中也包括来自中国的买家。

所以针对某一套单位要问的,从来不是这栋楼热不热门,而是:法人机构(juristic person)今天出具的函上写着还有多少平方米的余量,以及这一套单位是不是已经登记在外国业主名下。如果已经是,那么从一位外国业主过户给另一位外国买家,该楼的外籍持有面积不变,一栋接近满额的楼对你仍然是开放的。

直接向法人机构书面索取,并把那封函当成算术来读:外籍配额函,讲清楚(英文)。

在泰国,汇款人姓名为什么要紧?

因为第19条之三要求外国买家证明汇入泰国的外币金额不低于该单位的价格,而泰国收款银行出具的外汇交易表单(FET)就是这份证明。表单上写着汇款人是谁,所以汇款人应该就是买家。

机制,按顺序:

• 钱以外币汇出,不要从境外汇泰铢。
• 出具文件的是收款的泰国银行,不是汇出行。
• 单笔汇入达到或超过5万美元的,按常规拿到 FET;低于这个数,同一家银行出具入账通知书,土地厅同样认可它用于这一用途。
• 汇款人姓名应与买家护照姓名一致,用途栏要写明单位和项目。

钱从哪里汇出,不改变上面任何一条。对中国大陆买家来说,排在它之前的资金问题见 从中国为境外购房付款。文件本身见 外汇交易表单(FET),讲清楚。

在泰国签约前该核查什么?

五份文件,一个顺序。先是资金路径,然后是该楼有日期的外籍配额函,然后是这套单位是否已经登记在外国业主名下,然后是地契,最后是去土地厅之前由法人机构出具的无欠费证明。

1. 资金路径,书面确认,在定金之前。
2. 外籍配额函,写明楼名、可售面积总量、已登记给外国业主的面积、由此得出的百分比,有日期和签字。尽职调查时拿一份,成交前7天之内再拿一份。
3. 这套单位本身的状态:向法人机构问清楚,这套单位是不是已经登记在外国业主名下。
4. 地契,在土地厅核对,看清转让的是什么、从谁手里转。
5. 无欠费证明,由法人机构出具,没有它过户办不了。

完整的文件清单:泰国公寓尽职调查(英文)。从中国出发的买家按顺序执行的版本:从中国出发买境外房产的清单。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或投资建议。规定会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

题图：Unknown，CC0，来自 Wikimedia Commons。全部图片来源见图片版权说明（英文）。