从中国为境外购房付款: 公布的规定到底怎么说。

中国个人的年度外汇便利化额度是多少?

每人每年等值5万美元。国家外汇管理局《个人外汇管理办法实施细则》第二条规定,境内个人购汇的年度总额为这个数,结汇另有同等金额的年度总额。

是两个额度,分开计算。《个人外汇管理办法实施细则》(汇发〔2007〕1号,2007年1月5日)规定,购汇年度总额为每人每年等值5万美元,结汇同额。国家外汇管理局关于该细则的新闻发布会记录了个人购汇额度提高到5万美元;其2017年答记者问重申了这一数字,并说明在境外用银行卡消费或取现不占用该额度。

超出年度总额的,规定要求银行按所声明的具体用途,凭相应证明材料审核交易的真实性。

境外买房是这项额度允许的用途吗?

不是。国家外汇管理局《个人购汇申请书》写明,所购外汇不得用于境外买房、证券投资、人寿保险和投资返还分红类保险,以及其他尚未开放的资本项目。

这项额度属于规定中的经常项目一侧。国家外汇管理局申请书上印的用途都是经常项目事项:因私旅游、境外留学、就医之类。个人在境外购买住宅属于资本项目,而申请书明确写了,按该额度购汇的资金不得用于此。

《实施细则》的结构也一样。其资本项目一章列出了有规定可循的个人资本项目交易,例如经国家外汇管理局登记的境外直接投资、通过合格境内机构投资者进行的投资、员工持股计划等,每一类各有自己的核准或登记手续。个人在境外购买住宅不在其中。

本页陈述公布的规定,到此为止。它不描述、不排序、不评价规定以外的任何做法,这里的内容也不应被理解成一条路径。

这对打算在境外买房的人意味着什么?

意味着资金问题排在最前面,不是排在最后。在锁定一套房子之前,中国大陆买家需要由境内的持牌银行和合格的顾问以书面形式确认:全额资金、以买家本人名义、按实际付款日期。

• 合法。某个人有没有可用的路径,取决于这个人自己的情况、居住地和资金来源。这是境内持牌银行和合格顾问要回答的问题,本页刻意不回答它。
• 用本人名义。目的地会记录汇款人是谁。付款人不是买家本人时,即使钱到了,目的地那边的手续也可能办不下来。
• 赶得上。定金日期和尾款日期由你签的合同定死。半年后才走得通的资金路径,救不了六周后就要付款的合同。

这三件事要在签任何东西之前就定好,因为先签了合同,就把一个待解决的问题变成了一个到期日。

目的地的手续为什么取决于资金路径?

因为目的地记录的是汇款人。在泰国,出具外汇交易表单(FET)的是泰国的收款银行;《公寓法》第19条之三要求外国买家提供证明,证明汇入泰国的外币金额不低于该单位的价格。

这份表单,通常就叫 FET,由泰国的收款银行出具,不是由汇出行出具。单笔汇入达到或超过5万美元时,泰国的银行按常规流程出具 FET;低于这个金额时,同一家银行出具入账通知书(credit advice letter),土地厅同样认可它用于这一用途。

汇款本身有两个细节决定这份文件能不能用:汇款人姓名要与买家护照姓名一致,用途栏要写明单位和项目名称。完整机制见 外汇交易表单(FET),讲清楚;其背后的法条见 《公寓法》第19条(英文)。

如果拿不出资金到账的证明,会怎么样?

登记办不下来。拿不出证明,即无法证明有不低于单位价格的外币以买家本人名义从境外汇入,土地厅(Land Department)就不会把泰国公寓单位以永久产权(freehold)登记给外国买家,不管买卖合同怎么写。

所以顺序很重要。合同定下期限,银行出具文件,土地厅在当天检验文件。先签合同、后问资金的买家,已经把一个问题变成了一个有日期的义务。

实际的保护手段是条款:在定金动之前,请泰国律师把成交条件写成以资金到位和登记文件齐备为前提。其余的文件清单见 泰国公寓尽职调查清单(英文)。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或外汇建议。规定会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

签约之前,该问银行和顾问哪几个问题?

四个问题。全额资金能不能合法到达目的地。能不能以我本人的名义到账。能不能赶在合同规定的日期之前到账。收款银行需要我提供什么,才会出具目的地要求的那份证明。

1. 按我自己的情况,全额购房款能不能合法到达目的地国家。
2. 能不能作为我本人付出的款项到账,让目的地记录上的汇款人就是我。
3. 能不能赶在我被要求签署的合同里那个定金日期和尾款日期之前到账。
4. 收款银行要我提供哪些材料,才会出具目的地要求的外币汇入证明。

把答案要成书面的。四个问题里只要还有一个没答案,这笔交易就还不到签字的时候。在付定金之前得出这个结论,比付完定金再得出便宜得多。

题图：Unknown，CC0，来自 Wikimedia Commons。全部图片来源见图片版权说明（英文）。