从中国出发买境外房产: 清单,按真正决定成败的顺序。

中国大陆买家该按什么顺序走?

资金路径、持有规则、楼与单位、目的地文件、退出。就按这个顺序,因为每一步都可能让交易终止,而越靠前的失败越便宜。第一步没有书面答案之前,什么都不签。

1. 资金路径。全额资金能不能合法到达目的地,以你本人的名义,在合同规定的日期之前。
2. 持有规则。外国人在那里实际能持有什么,拿的是什么产权。
3. 楼与单位。配额余量、物业管理、欠费,以及把成本算进去之后数字还站不站得住。
4. 文件。登记当天目的地要外国买家交什么。
5. 退出。卖掉要花多少钱,以及把钱汇出去要靠什么凭证。

第一步:有没有一条合法的资金路径,而且是书面确认的?

从这里开始。中国个人外汇便利化额度是每人每年等值5万美元,而国家外汇管理局(SAFE)的购汇申请书写明,所购外汇不得用于境外买房,也不得用于其他尚未开放的资本项目。

这对顺序的意义很简单:资金这个问题由境内的持牌银行和合格顾问按你自己的情况回答,时间点在选定房子之前,更在定金动之前。本站说明公布的规定,不提供绕开规定的路径。

完整版本,含法条原文和该带去问银行的四个问题:从中国为境外购房付款。

第二步:在目的地,外国人实际能持有什么?

在泰国,是一套公寓单位,依《公寓法》第19条以本人名义登记永久产权(freehold),前提是不超过外籍配额(按可售面积计算的49%上限),它写在第19条之二。

这个问题要在看房源之前回答,因为它决定哪些房源根本有资格。一栋没有配额余量的楼里的单位,不是同一笔交易的便宜版本,而是另一种产权下的另一笔交易。

规则和算术:泰国外籍永久产权,讲清楚;法条本身:《公寓法》第19条(英文)。从中国大陆出发的买家具体会遇到什么:中国买家与泰国的公寓市场。

第三步:这栋楼和这套单位能不能过关?

向法人机构索取有日期的外籍配额函,问清这套单位是不是已经登记在外国业主名下,并在谈价格之前查物业管理、维修基金和欠费情况。一栋楼不合格,通常比一套单位不合格来得更早。

• 配额函,由法人机构(juristic person)出具,写明楼名、可售面积总量、已登记给外国业主的面积、百分比、日期和签字。尽职调查时一份,成交前7天之内再一份。
• 这套单位自身的登记状态,因为已经在外籍一侧的单位在外国业主之间转手时,不会占用新的余量。
• 物业管理、法人机构的账目,以及你去土地厅时要用的无欠费证明。
• 数字背后的证据,也就是能拿出凭证的租金,而不是嘴上报的租金。

文件清单:泰国公寓尽职调查(英文)。把你预算内的每一个房源按同一套标准排序:报告逐页示例。

第四步:目的地要外国买家交什么文件?

在泰国:不低于单位价格的外币汇入证明,也就是收款银行的外汇交易表单(FET),或单笔低于5万美元时的入账通知书;再加上外籍配额函、地契(Chanote),以及法人机构的无欠费证明。

第19条之三把出具证明的义务放在受让人身上,把申报现有外籍持有比例的义务放在转让人身上。第19条之四是登记前由官员核验比例。换句话说,土地厅(Land Department)当天检验的是文件,不是意图。

最常出问题的是资金证明,因为它取决于这笔汇款是怎么发出的:外汇交易表单(FET),讲清楚。

第五步:买之前就该看清楚退出是什么样?

一开始就把它算进去。在泰国卖房要付土地厅的过户费用、按持有时间适用的特别营业税或印花税,以及在土地厅扣缴的预扣税;而你当初汇进来的钱,是日后把售房款汇出去的依据。

持有时间决定适用哪一种税,所以退出的成本,一部分是你在买入时就做下的决定。请保留 FET 和成交文件:汇进来的凭证,就是支撑汇出去的凭证。

逐步说明:外国人出售泰国公寓(英文)。持有期间的年度部分:外国人在泰国的房产税费(英文)。

提醒:本页是研究与说明,不是法律、税务或投资建议。规定会变。在投入任何资金之前,请向持牌的专业人士核实。

题图：Artem Kavalerov，CC0，来自 Wikimedia Commons。全部图片来源见图片版权说明（英文）。